Bilan juin 2021 : premiers déboires en immobilier

J’en vois de toutes les couleurs en immobilier

Je savais dans quoi je m’embarquais quand j’ai acheté mon duplex. C’était un risque. Les gourous de l’immobilier nous vendent des pays de calinours et de licornes, ça, j’en étais consciente. J’ai réalisé également que ma première expérience avec un simple condo que j’ai acheté puis loué dans ma vingtaine était loin de me préparer à ce que j’ai vécu depuis l’achat de mon immeuble.

Tout a commencé en décembre dernier, lorsque j’ai dû annoncer à l’une des deux familles habitant mon nouveau duplex que je désirais reprendre son logement. Lors des visites avant l’achat, ma courtière immobilière et mon amoureux m’ont mentionné qu’il serait plus rentable d’évincer ceux du premier, qui payaient un loyer très en-dessous du marché pour la grandeur et la qualité de leur logement (grand 5 1/2 avec un sous-sol de la même superficie). Un peu de rénos simple au goût du jour et j’aurais pu facilement louer le logement 400 à 500$ de plus en un clin d’oeil.

Mais, en visitant le deuxième logement, mon instinct d’infirmière m’indiqua qu’il y avait de sérieux problèmes dans la structure familiale de cette famille. Je vais être très polie, mais plusieurs signes démontrait clairement une dynamique familiale dysfonctionnelle et probablement un paquet de troubles que j’allais devoir gérer comme propriétaire et voisine. J’ai eu le flair pour une visite qui a duré moins de 10 minutes et je remercie la vie aujourd’hui, car j’aurais vécu un enfer pendant des mois si j’avais eu à déménager dans mon autre logement.

L’annonce de l’évincement, en personne, à quelques jours du temps des Fêtes me creva le coeur. Belle entrée dans le monde de l’immobilier. Par contre, je ne savais pas que ce n’était que le début d’une série d’événements désagréables qui allait éprouver ma décision d’acheter un immeuble à revenus seule. Voici une petite liste des problèmes que j’ai vécu:

• 90% du temps, je ne reçois pas mon loyer tel que prévu à la date convenue. Je dois relancer après 2-3 jours et parfois je ne vois pas la couleur de mon argent que si je suis insistante. Pourtant, c’est la base du contrat du bail.
• Il y a eu des meubles laissés tout l’hiver sur le terrain, je demande à ce qu’ils soient déplacés et jetés afin de faire la tonte du gazon. Je n’ai que des »Oui, oui, je vais le faire» et ce n’est pas le cas. Il y a du verre brisé partout sur le gazon, que j’ai dû ramasser avec ma famille qui m’a donné un coup de main. C’est dangereux et les locataires s’en foutent.
• Refus de me laisser le logement à la date prévue tel qu’indiqué sur le contrat.
• Refus de me laisser visiter le logement sous 24 d’avis tel qu’écrit selon les règles du TAL; je dois être insistante et faire valoir mes droits à plusieurs reprises.
• Menaces à ma sécurité si je désire visiter le logement.
• Ces locataires négligents ont créé un dégât d’eau (leur deuxième depuis leur arrivée il y a 18 mois) qui a engendré des dommages sur tous les étages de l’édifice.
• Le logement où je vais finir par déménager un jour est dé-geu-lasse. Cette famille vit dans des conditions sanitaires douteuses, voire insalubres. Je m’attends à de nombreuses heures d’huile de coude afin de le rendre potable.

Le dégâts d’eau nécessitent de nombreuses visites, rendez-vous et communications entre moi et les locataires de tout le logement. Je dois être disponible rapidement, puisque je n’ai pas encore instauré un réseau de gens qui pourraient faire tout ce travail pour moi ou je n’ai pas assez de cash-flow positif pour me permettre une entreprise de gestion de logement. Cela me prend de mon temps et mon énergie et il est clair que l’investissement immobilier n’est PAS une forme d’investissement passif, surtout pas à nos débuts.

Ma dernière visite, j’ai appris par les locataires voisins qu’une chicane s’était produite avec visite de la police. L’état du logement s’était considérablement détérioré : trous dans les murs, verre brisé un peu partout, meubles détruits, télévision à écran plasma défoncée sur le sol…. Il est très éprouvant mentalement de voir nos biens saccagés par autrui mais encore plus quand je pense aux conditions de vie que doit subir cette famille au quotidien. Je n’ai aucun pouvoir dans la situation et l’impuissance est difficile. C’est avec soulagement que je sais que ce n’est qu’une question de jours avant leur départ et que je vais pouvoir souffler un peu vers la fin juillet.

Pourquoi je vous parle de tout ça?

Comme toujours, j’essaie d’être le plus transparente et honnête sur mon blog. Je me considère toujours privilégiée par la vie d’être là ou j’en suis et surtout, je veux donner toutes les informations possible afin de partager mes expériences de vie à mes lecteurs qui déciderait de suivre mon exemple!

Je ne vous demande pas d’être découragés par mon expérience et de vous dire que l’immobilier n’est pas pour vous puis de passer à côté. Mais, de savoir dans quoi on s’embarque et les éventuelles possibilités permet d’être mieux préparés lorsque les mauvaises expériences frappent ! Je garde le cap en me disant que dans 2-3 ans, ce plex va se payer tout seul grâce à de petites optimisations et m’aider à atteindre la liberté financière plus rapidement.

Et comment se porte ma santé financière ce mois-ci?

Revenus de dividendes: 0$

Avant de prendre la décision d’investir 100% dans VEQT, j’étais avec plusieurs autres FNB qui versent des dividendes mensuelles et je n’ai pas encore rebalancé mon portfolio. Que voulez-vous, je suis très procrastineuse sur ce point-là et certains de ces FNB sont avec un compte de courtage qui m’oblige à payer des frais de quelques dollars par transaction. J’attends que de vendre en vaut la peine et en attendant, je reçois parfois des dividendes à chaque mois.

Lorsque je serais à 100% avec VEQT, mes dividendes seront versées une seule fois par année au mois de décembre.

Capital immeuble locatif: +853$

Ceci est de l’épargne forcée via le paiement de mon hypothèque et même si ce chiffre semble très alléchant, les dépenses de mon plex sont plus élevés que mes revenus. Je suis présentement en cash-flow négatif le temps que j’optimise mes deux logements.

Dépenses mensuelles: 2100$

J’ai dépensé 2100$ ce mois-ci. J’ai des frais de santé de différents professionnels et cela me coûte très cher. Mes assurances vont en rembourser une partie mais pour l’instant, cela gobe une bonne partie de mes frais budgétaires mensuels. J’ai également acheté des équipements de sport afin de me créer un petit gym dans mon prochain appartement : 100$ de moins que le prix demandé si j’achetais en magasin et encore dans les boîtes lors de ma visite! J’épluche marketplace et kijiji car il y a encore quelques items que je désire acheter en juillet. Cela va gonfler mes dépenses mensuelles mais comme je m’entraine depuis des mois avec de l’équipement plus ou moins adéquat, je sais que ce que je vais acheter ne prendra pas la poussière et que ce n’est pas un achat impulsif.

Je suis en bas de ma cible mensuelle de 2500$ et ma moyenne de dépenses depuis le début de l’année est de 2357$.

Puisque je considère mon immeuble à revenus comme une petite entreprise, je ne compte pas les dépenses associées au plex dans mes dépenses mensuelles. Mon plex a un compte bancaire et un fonds de prévoyance à part; parfois je dois contribuer de ma poche personnelle afin de pallier au cash-flow négatif. Je ne publie pas en chiffres cet échange d’argent et préfère plutôt l’indiquer dans ma valeur nette.

Épargne mensuelle: 0$

Puisque je désire vivre pour l’instant en Coast Fire, je mets sur pause mon épargne dans mes CELI/REER et laisse mes investissements fructifier. Tous mes surplus d’argent resteront dans mon compte-chèques le temps que je déménage et que je vois comment mes dépenses vont se porter.

Il n’y avait aucun surplus d’argent dans mon budget ce mois-ci, même le contraire! J’ai pigé dans mon compte d’épargne et ce sera la même chose en juillet, lorsque je vais m’acheter un matelas et du bois/terreau afin de faire des boîtes pour mon potager. Aucun regret, je sais que ma situation financière va s’améliorer dès que je serais installée.

Fonds de Coast FIRE/dépenses à venir: -300$ donc 700$.

Valeur nette: 218 337$ (+2128$)

Même si j’ai dépensé pas mal (que ce soit dans mes dépenses mensuelles ou pour mon plex), ma valeur nette a bien augmenté ce mois-ci, je suis contente ! En 6 mois, ma valeur nette a augmenté de 20 000$. Et je n’ai pas encore mis à jour la valeur de mes possessions comme ma voiture ou mon duplex : je vais tenter de le faire ce mois-ci.

Sur ce, chers lecteurs, je vous souhaite un bon mois de juillet, profitez bien de l’été !