Combien m’a coûté mon plex à l’achat?

En décembre 2020, j’ai acheté un immeuble à revenus. Alors que la folie immobilière battait son plein, je dois avouer que j’ai réussi à bien tirer mon épingle du jeu. Quelques lecteurs m’ont indiqué qu’ils étaient curieux à savoir combien m’avait coûté l’achat de mon plex car ils se demandaient si eux aussi désiraient faire de même pour diversifier leur portfolio.

Comment j’ai obtenu ma mise de fonds

Tout d’abord, rien de sorcier, j’ai eu à amasser une mise de fonds afin de pouvoir acheter un plex. Si vous lisez mon parcours depuis quelques années, vous savez que bon an mal an, j’économisais un certain montant d’argent que je déposais majoritairement dans mes CELI. En 2014, j’ai acheté un condo en reprise de finances pour le revendre en 2018; le capital reçu a été un peu dans mes REERs et le reste dans mes CELI.

Aussi, lors de ma séparation en 2018, j’ai vendu la part de ma maison et l’argent reçue a été déposée dans mes REERs (j’avais à ce moment beaucoup d’espace et j’ai pu en mettre presque la totalité). Suite aux nouvelles règles fiscales du Régime d’accession à la propriété, j’étais éligible à faire un RAP puisque je m’étais séparée. Le maximum que je pouvais retirer du RAP étant de 35 000$, c’est ce que j’ai fait. J’avais 35 000$ de disponible pour ma mise de fonds venant de mes REER.

Puis, je suis allée piger dans mes CELI pour compléter ma mise de fonds. Il faut savoir que j’avais fait une belle erreur financière en ne retirant pas de l’argent assez rapidement; lorsque la Bourse a planté en mars 2020, mes investissements dans mes CELI ont fait chute libre. J’ai du attendre quelques mois que tout remonte avant de pouvoir vendre quelques-uns de mes FNB et retirer un autre 35 000$.

Donc, j’avais près de 70 000$ de côté pour acheter une propriété. Ceci est un sacré montant, surtout pour une personne seule ! J’ai quand même dégarni presque la totalité de mes investissements en Bourse pour cela et ça, c’est risqué : une propriété coûte cher en entretien, peut cacher de mauvaises surprises au fil des ans et requière beaucoup plus d’énergie que de simplement faire des virements dans mes comptes de courtage. J’avais donc à ce moment-là, presque tous mes œufs financiers dans le même panier.

Si vous vous demandez comment j’ai pu accumuler 70 000$, dites-vous que c’est le fruits de mes efforts depuis l’âge de 23 ans, année où j’ai commencé à prendre sérieusement mes finances en main. Aidée par la chance ( je n’ai pas eu de catastrophes financières ou personnelles qui me sont tombées sur la tête), le temps et la notion de privilège (je trouve que c’est un sujet délicat à aborder, mais en tant que femme blanche née d’une famille de classe moyenne, je ne peux nier que je ne me suis pas heurtée à certains obstacles que d’autres personnes auront à surmonter au cours de leurs vies), mon argent a fructifié, bon an, mal an. Cela aura quand même pris 9 ans en tout, presque une décennie! Si vous en êtes à vos débuts, garder vos objectifs en tête et surtout, ne vous découragez pas.

C’est cliché de dire que le temps fait son œuvre mais oui, c’est tout à fait vrai. Je me rappelle encore un de mes collègues de travail, qui travaillait comme infirmier auxiliaire et qui m’avait confié qu’il avait réussit à s’acheter un triplex dans la vingtaine mais qu’il avait commencé à économiser à l’âge de 16 ans dès son premier emploi étudiant…. C’était à mes 23 ans et cela m’avait donné une forte impression et m’avait motivé tout au long de mon parcours.

Étape cruciale : la préapprobation

Quand j’ai contacté ma courtière immobilière en lui faisant part de mon projet, vu comment le marché immobilier commençait à être déjà en pleine effervescence, celle-ci m’a indiqué qu’elle ne pourrait travailler avec moi si je n’avais pas déjà une préapprobation par une banque.

Une de mes connaissances était courtière hypothécaire et j’avais fait affaire avec elle dans le passé; satisfaite de ses services, je l’ai recontactée. Après de nombreuses démarches et du temps (elle était bien occupée, la pauvre), j’ai obtenu une préapprobation pour un très gros montant, soit 400 000$. Il faut dire qu’on a beau traiter les frugaux ou ceux qui cheminent vers le FIRE de tous les noms, nous avons souvent le mérite d’avoir un crédit impeccable ce qui nous aide énormément lors de situations comme celles-ci. J’avais une possibilité d’emprunter beaucoup, à un taux plus que compétitif! Avoir un salaire d’infirmière d’expérience était également un bon atout dans ma manche.

Mais, comme c’est le cas à chaque fois que j’achète une propriété, je ne fais pas confiance aux estimations de ma banque. Pourquoi? Car si je calcule comme eux, je me mets moi-même un couteau sur la gorge et je risque d’être carrément dans la merde si jamais une badluck financière m’arrive. J’ai toujours acheté beaucoup moins que ce que la banque m’offrait et JAMAIS je ne l’ai regretté. Conseil d’amie: faites de même. Ne soyez pas impressionnés par le montant que la banque dit que vous pouvez vous permettre et surtout, gardez la tête froide afin de ne pas succomber à des surenchères.

De plus, il faut comprendre la différence entre acheter un immeuble à revenus et une maison. Oui, tu reçois des loyers mais qu’arrive t-il si le locataire ne te paie pas? S’il a des comportements désagréables qui engendrent plus de coûts? Il faut vraiment penser à cela et s’assurer que si un de nos locataires quittent le logement ou qu’il ne paie pas, qu’on soit en mesure de pallier aux imprévus sans se mettre soi-même dans le pétrin.

Analyser le marché de l’immobilier avant un achat

Donc, sachant que j’avais un budget de 400 000$ alloué par la banque, j’ai commencé à regarder le marché sur les sites web Centris et Realtor. Je l’ai d’ailleurs fait des mois avant d’avoir ma pré approbation bancaire, afin de savoir ce qui se vendait vite ou pas du tout dans ma ville choisie. Souvent, je prenais un plex qui me plaisait et je faisait des mise en situations afin de savoir combien réellement allait me coûter le logement par mois et par année. Ainsi, j’étais en mesure de voir si j’allais devoir pallier ou pas à la situation financière du plex. Je jouais avec le pourcentage de mise de fonds, si j’augmentais les loyers, si la location du dit immeuble était intéressante ou pas, etc. Bref, j’ai fait une étude de marché quasi obsessionnelle pendant des mois afin de voir ce que je désirais ou pas.

Puis, vint le grand moment des visites. Le marché était déjà fou à ce moment-là. Sur les quinzaines de plex qui m’intéressaient, ma courtière immobilière m’indiquait que 75% des immeubles étaient déjà vendus. Il fallait être vite sur le piton comme on dit !

Il y avait un plex qui m’intéressait mais je le trouvais plus ou moins beau (je sais, difficile la Sorcière qui se dit frugale). Mais, il venait d’être mis en vente: c’était un duplex composé d’un 5 1/2 au deuxième et d’un 5 1/2 au rez-de-chaussée avec un grand sous-sol. À pieds de plusieurs services essentiels, de parcs et de boutiques. Les loyers étaient bien en-dessous du prix du marché mais le prix demandé était pile poil dans mes critères soit entre 325k-340k.

Illico presto, moi et ma courtière somme allées le visiter. Et là, je ne veux pas être mesquine, mais c’est à ce moment que j’ai réalisé que parfois, les gens ne vivent pas comme nous. L’un des logements était dans un état un peu malpropre et frôlant presque l’insalubrité :

Mais, j’ai gardé la tête froide et j’ai passé outre ce que j’appelle les problèmes de surface (ceux qui peuvent être rapidement réglés). Beaucoup d’huile de coude et de frustrations seront nécessaires pour remettre les logements à mon goût !

J’ai fait une offre d’achat à 332.5k, si l’inspection ne relevait pas de problèmes majeurs. À ma plus grande joie, l’inspecteur n’a pas relevés de problèmes urgents ou qui pourraient me coûter chers en mauvaises surprises. Par contre, de bonnes rénovations étaient à prévoir, telles que changer les fenêtres et les balcons de l’édifice dans les prochaines années.

Quelques jours de stress et de négociations plus tard, je devenais officiellement propriétaire d’un duplex ! J’étais sur un petit nuage mais je devais rester réaliste: il me restait plusieurs décisions à prendre telles que si je désirais habiter l’immeuble ou pas et conséquemment, combien de mise de fonds j’allais mettre sur le bâtiment.

Mettre ou ne pas mettre 20% de mise de fonds, telle est la question!

Tout d’abord, il faut savoir quelques règles relatives à l’achat d’un immeuble à revenus et l’habitation de celui-ci.

Si vous ne désirez pas habiter l’immeuble, vous devez obligatoirement mettre 20% de mise de fonds, non-négociable.

Si vous désirez mettre moins que 20%, vous devez avoir l’intention d’habiter l’immeuble et donc, d’évincer un locataire. Et vous devez le faire selon des règles strictes! Si le bail commence le 1er juillet (comme c’est souvent le cas), vous devez annoncer la reprise du logement au locataire 6 mois avant la fin de son bail, soit le 31 décembre dans mon cas. Ce faisant, vous pouvez mettre un minimum de 5% de mise de fonds si c’est un duplex et 10% si c’est un triplex.

Avec un coût d’achat de 332.5k, une mise de fonds de 20% me coûtait 66 500$. Il me restait alors que 3500$ pour les coûts de départ de mon immeuble et aucun fonds de prévoyance pour celui-ci. Cette option était bien risquée dans mon cas et me causait déjà de l’anxiété juste à y penser.

Par contre, si je mettais 10% de mise de fonds, il me restait 36 750$ de disponible et je devais payer la prime de SCHL en plus d’évincer l’un des deux locataires. En contrepartie, j’avais un très bon montant d’argent de disponible pour assurer les coûts de l’immeuble. De plus, ayant un bon dossier de crédit et profitant des taux ridiculement bas, j’ai obtenu mon hypothèque à un taux fixe sur 4 ans de 1.50%.

Même si je payais la somme faramineuse de plusieurs milliers de dollars de la SCHL, je me trouvais gagnante à voir le prix de mon hypothèque et cela ne m’amenait pas de stress. N’oubliez jamais qu’il faut penser à nous dans une situation d’investissement et si le risque ou les coûts en valent la peine selon vous, vous risquez de gérer la situation dans le calme et la logique au lieu de vous arracher les cheveux sur la tête.

Vous n’êtes pas obligé de mettre la somme totale de votre RAP sur l’achat immobilier

Petit truc également qui peut pencher dans la balance si vous désirez mettre 20% de mise de fonds ou pas: vous n’êtes pas obligé de prendre les sous de votre RAP et les mettre dans votre mise de fonds! J’aurais parfaitement pu mettre 35 000$ de mise de fonds de mon CELI et vivre la belle vie avec le 35 000$ restant. Évidemment, ce n’est pas ce que j’ai fait !

Ayant acheté in extremis une nouvelle voiture usagée quand ma vielle Civic 2007 a rendu l’âme, il me restait un solde sur ma marge de crédit. J’ai utilisé une partie de mon argent RAP afin de payer la totalité de ma marge et m’assurer de ne plus avoir de paiements de voiture du tout. Ainsi, je me libérais des intérêts de ma marge de crédit et vivre sans dettes, à nouveau.

Après la mise de fonds et ce paiement, il me restait environ 30 000$ de disponible de mon 70 000$ de départ. Il me restait donc à payer les coûts associés à l’achat d’une propriété.

Les autres coûts à l’achat d’un immeuble à revenus

Avoir une hypothèque n’est pas seulement le seul coût relié à un immeubles à revenus. L’achat peut coûter très cher et il ne faut pas sous-estimer les montants. Voici ce que m’a coûté à l’achat mon duplex:

Inspection: 690$
Notaire: 1150$
Assurances(2 mois payables tout de suite): 317$
Ma part restante des taxes scolaires et municipales: 244$
Frais  » Cash for keys » : 1660$
Taxes de bienvenue: 3 436$
Total: 7497$

Qu’est ce que les frais « Cash for Keys» ? C’est de donner un montant x aux locataires qu’on évince, pour pallier aux frais de déménagements et de la perte de jouissance encourue. Ce n’est pas obligatoire mais j’ai préféré le faire tout de suite lors de l’achat. Pourquoi le faire même si j’étais dans mon droit pour me loger? Car un locataire qui se fait évincer peut contester la décision au TAL (Tribunal administratif du logement, anciennement nommé régie du logement) et la loi peut vous obliger à verser un montant au locataire (jusque dans les 2500-3000$). J’ai préféré offrir un certain montant et voir si cela allait être accepté; ce fut le cas mais pas dans la parfaite harmonie.

Ne sous-estimez pas le coût en temps et en énergie de l’immobilier

Je ne vais pas le cacher, cette aventure dans l’immobilier m’a fait traverser par toute la gamme des émotions possibles et le temps passé à faire les démarches se comptent en dizaines d’heures. Je suis encore étonnée de ne pas avoir trouvé de cheveux blancs sur ma tête à cause du stress que cela m’a causé. On va se le dire, mettre de l’argent dans mon compte de courtage prend au bas mot 15 minutes, assise bien relaxe devant un café savoureux.

L’immobilier? Ça n’a pas de sens ! Non seulement je devais continuer à gérer tout cela en travaillant de nuit et en étant dans un marché compétitif, je devais également le faire le plus rapidement possible avant le 31 décembre, date limite pour annoncer la reprise d’un logement à un de mes deux locataires. Lorsque j’ai enfin eu la rencontre au notaire et que j’étais propriétaire, il me restait une dizaine de jours pour faire cela dans les normes.

Avez-vous déjà annoncé à quelqu’un que vous l’expulser de son logement? Non? Je peux vous assurez qu’il n’y a absolument rien de plaisant là-dedans. J’ai annoncé des décès imprévus à des familles dans le cadre de mon métier et j’ai trouvé cela moins stressant et déchirant que de dire à quelqu’un, quelques jours avant Noël, qu’il perdait son logement (dans un marché déjà en crise). Ça, c’est les côtés moins roses de l’immobilier et même si je le savais en décidant de devenir propriétaire, le faire est une toute autre paires de manche.

Cela a créé un froid drette en partant avec ces locataires et malgré que j’ai essayé d’être la plus collaborative possible, je dois courir après mon loyer et le déménagement ne s’annonce pas de tout repos…

Bref, ne jamais sous-estimer le coût en énergie et en temps de l’immobilier. Assurez-vous d’avoir la trempe de caractère nécessaire pour gérer toutes les situations possible et/ou d’avoir un partenaire qui vous supporte dans les joies et les malheurs de l’immobilier. Pour ma part, je continue à rester seule là-dedans et à gérer tout moi-même, mais je compte cela comme un emploi à temps partiel et j’ai un cercle social à qui je peux ventiler et demander conseil. Je ne regrette pas du tout mon achat mais je crois qu’il faut être bien informé avant de se mettre les pieds dedans!

Alors voilà, chers lecteurs, combien m’a coûté mon plex à l’achat : 40 747$ et énormément d’énergie et de temps.

Ça, c’était seulement à l’achat 😉 !

J’attends encore quelques mois et si vous êtes intéressés, je vous indiquerais combien en moyenne par mois mon duplex me coûte et comment j’en fais la gestion!